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Vier Beispiele aus der Bildermappe des kantonalen Denkmalpflegers: Oben links ein Umbau im Dachbereich mit Balkon, wo nie und nimmer einer hingehört. Anders die andern drei Einblicke in Umbauten von Bauernhäusern in der Landwirtschaftszone. Diese empfiehlt Michael Gerber als Richtwert. Bild: zvg

 

Man nahm den Fachleuten nach zwei Stunden Informationstransfer zu Raumplanungsgesetz, Finanzierungsplänen, Richtlinien und Zonenplänen ohne Weiteres ab, dass sie sich von Amtes wegen gerne als «Ermöglicher» statt als Verhinderer an die Arbeit machen. Ausgestattet mit einem gesetzlichen Rahmen, eingebunden in einen kantonalen oder regionalen Auftrag, getragen von vielen Fällen der Erfahrung in der Praxis. Und an diesem Abend angetreten mit einer grossen Bitte von allen an alle: Wer auf dem Land ausserhalb der Bauzone bauen will, soll sich so frühzeitig wie möglich mit den zuständigen Stellen der Gemeinde in Verbindung setzen, von ihnen beraten und begleiten lassen.

 

Bauinspektor Max Gerber versucht, es ganz zum Schluss nochmals plausibel zu machen: «Ich werde oft zu spät einbezogen. Ich verhandle dann mit Bauherren, die haben die Planung ihres Bauvorhabens längst schon fix im Kopf geboren, gespeichert, wenn nicht sogar in Gedanken ausgedruckt. Ohne aber den gesetzlichen Rahmen zu kennen. Ein Rahmen, der vielleicht sogar viel mehr möglich macht, aber natürlich auch Grenzen setzt.» Das Bauen in der Landwirtschaftszone ist auch dann möglich, wenn es nicht um zonenkonforme Bauten für den Landwirtschaftsbetrieb geht. Dazu zauberte der Beamte aus Bern die Paragraphen 39 RPV – den «Streusiedler» – sowie 24c und 24d Raumplanungsgesetz RPG aus dem Hut. Darin gesetzlich gegeben, dass bestehender Wohnraum bis unter den Giebel erweitert werden kann, sofern gegen aussen die traditionelle Façon und das Volumen bewahrt bleiben. Das gilt besonders für die überlieferte bauliche Dreifaltigkeit von Wohnen, Tenn und Stall.

 

Der Kanton hat einen Richtplan ausgelegt, der speziell im Emmental/ Oberaargau mit einer ausgedehnten Streusiedlungs-Zone ausserhalb der Agglomerationen Ausnahmen zulässt. Damit wird die Möglichkeit geöffnet, leerstehende Bauernhäuser oder nur teilweise bewohnte Gebäude durch Umbauten mit neuem Wohn- oder Gewerberaum zu füllen bzw. zu beleben. «Und damit», so Gemeindepräsident Christian Kopp, «für ein dringend nötiges nachhaltiges Wachstum in der Gemeinde zu sorgen.» Das war denn auch der Hintergedanken, warum er die Fachleute nach Heimisbach rief, in die Halle, die auch zum Turnen genutzt wird und damit der Fitness dient. Diesmal Fitness für die Leute vom Land. Aber eben, der Bauinspektor sagte es lächelnd: «Sie kommen an mir nicht vorbei. Das AGR, das Amt für Gemeinde und Raumordnung, ist in solchen Fällen immer dabei und muss seinen Bericht zu Handen der Baubewilligungsbehörde abgeben.» In den meisten Fällen kommt das Gesuch beim Regierungsstatthalter, im Emmental also bei Markus Grossenbacher, auf den Tisch. Auch er will nach eigenem Bekunden fördern, nicht verhindern. Das gelinge aber nur, wenn die Gesetze und Reglemente vom Gewässerschutz über die Denkmalpflege bis zu den Naturgefahren usw. respektiert würden. Auch mit Ausnahmen. Und am besten auf einem Weg, den man mit einer ersten Abklärung gemeinsam gehen sollte. Denn die Krux liegt ja meist in den Details. Sie haben im direkten Gespräch besser Platz. 

 

Gerne früh mit dabei ist je nach Objekt Michael Gerber von der kantonalen Denkmalpflege. Auch er beurteilt nach gesetzlichen Vorgaben, staatlichen Aufträgen – und Menschenverstand. Basierend auf bestehenden Listen von als «schützenswert» oder «erhaltenswert» eingestuften Objekten, in Schutzperimetern, Baugruppen im Bauinventar jeder Gemeinde. Um dann von Fall zu Fall gemeinsam mit der Bauherrschaft und dem Bauinspektor die konkreten Formen eines Aus- und Umbaus auszuloten. «Die Kombination von Alt und Neu ist da absolut machbar. Das können auch Solarzellen auf dem Dach sein», sagte Gerber und warf Bilder von gelungenen Bauten auf die Leinwand. Die kantonale Denkmalpflege, nicht zu verwechseln mit dem privaten Heimatschutz, zeigt sich bei werterhaltenden Massnahmen finanziell erkenntlich. Das Beitragsgesuch muss aber vor Baubeginn vorliegen. 

 

Landwirtschaftsberater Markus von Gunten bat die potenziellen Bauherrinnen und -herren im Saal inständig, vor einer Umsetzung ziemlich offen in sich zu gehen. Zu klären, welche Konzepte man als Bauer wie als Bauherr fahren will, welche Strategien dahinter stecken, welche finanziellen Mittel zur Expansion vorhanden sind und was man bei zu vermietendem Wohnraum wo überhaupt als Miete einfordern könne bzw. wegen der verbauten Kosten jährlich reinholen muss. Zumal – wie es Bauinspektor Gerber im Gesetz verankert sieht – keine Ferienwohnung gebaut werden darf, sondern nur Wohnraum, der ganzjährig von Leuten gemietet und genutzt wird, die in der Wohngemeinde Steuern zahlen. Das wird im Grundbuch so festgehalten und ist unbefristet verbindlich. 

 

Wie man als Bauherr mit genügend Eigenkapital oder als praktizierender Landwirt mit einer Belastungsgrenze gemäss Bäuerlichem Bodenrecht bei einer Bank zu Geld zum Bauen kommt, skizzierte stellvertretend für seine Zunft Hoffnungsträger Thomas Schenk von der Raiffeisenbank Unter-emmental. Bei Liegenschaften, die dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) unterstellt sind, liegt die Belastungsgrenze beim amtlichen Wert plus 35 Prozent. Ohne BGBB wird der Verkehrswert der Liegenschaft erhoben werden. Ansonsten gelten jene strengen Regeln im Verhandeln mit der Bank, die der Landwirtschaftsberater zu bedenken gab: Was kann ich mir heute leisten, und wie wirtschaftlich sind meine Ideen in der Zukunft, um die nötigen Investitionen mittel- und langfristig stemmen zu können. Dies ist wohl auch ganz im Sinne einer sozial verträglichen Nachhaltigkeit der Entwicklung, die sich Gemeindepräsident Christian Kopp für seine Dörfer wünscht. Beat Hugi

Gut zu wissen: Alle Eckdaten zum Bauen in der Landwirtschaftszone hält das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) im Internet bereit: www.jgk.be.ch, Register «Baubewilligungen». Interessierte können Kopien der Referate des Informationsabends auch bei Gemeindeschreiber Niklaus Meister auf der Gemeindeverwaltung Trachselwald einsehen. Für konkrete Fragen und Bauvorhaben ist die eigene Gemeinde die richtige Adresse.